アパート経営において、最も大きな課題のひとつが「空室」です。
近年は賃貸住宅の供給数が増え、入居者は物件を比較して選ぶ時代になりました。そのため、築年数が経過したアパートでは入居率の低下や家賃下落が起こりやすくなっています。
しかし、適切なリフォームを行えば、物件の魅力を高め、空室対策として大きな効果を発揮します。
実際に、外観や設備を改善することで入居率が大きく改善した事例も数多くあります。
この記事では、
・空室が増える原因
・入居者が重視する設備
・低コストでできる改善方法
・高利回りのリフォーム事例
・外壁や共用部リフォームの重要性
について詳しく解説します。
アパートの入居率改善を検討しているオーナーの方は、ぜひ参考にしてください。
空室が増える原因とは？
アパートの空室が増える理由は、単純に「立地が悪い」だけではありません。
実際には、物件の魅力が競合に負けていることが大きな原因になっているケースが多くあります。
主な原因は次のとおりです。
設備が古い
築年数が経過すると、設備が時代に合わなくなります。
例えば、エアコンが古い、モニター付きインターホンがない、インターネットが使えないなどは入居者から敬遠される要因になります。
外観が古く見える
入居希望者はまず「見た目」で物件を判断します。
外壁の汚れや色あせが目立つと、建物の管理状態が悪い印象を与えてしまいます。
共用部が暗い・汚い
階段や廊下が暗い、郵便受けが古い、ゴミ置き場が汚れているなどの共用部の印象も重要です。
間取りや内装が時代遅れ
古い壁紙や床材、使いにくいキッチンなどは入居希望者にとってマイナスになります。
これらの要素が重なると、周辺に新しい物件がある場合に選ばれない物件になってしまいます。
しかし、適切なリフォームを行えば、築年数が古い物件でも十分に競争力を高めることが可能です。
入居者が重視する設備ランキング
現在の入居者が物件選びで重視する設備には、ある程度の傾向があります。
代表的な設備をランキング形式でまとめると次の通りです。
| 順位 | 設備 |
|---|---|
| 1位 | 無料インターネット |
| 2位 | モニター付きインターホン |
| 3位 | 独立洗面台 |
| 4位 | 宅配ボックス |
| 5位 | エアコン |
| 6位 | 温水洗浄便座 |
| 7位 | 防犯カメラ |
特に近年はインターネット無料物件の人気が非常に高い傾向があります。
また、宅配ボックスや防犯カメラなどは、共用部の価値を高める設備として注目されています。
こうした設備は比較的導入コストも抑えられるため、空室対策として非常に効果的です。
低コストでできる空室対策リフォーム
大規模なリフォームを行わなくても、低コストで入居率を改善できる方法は多くあります。
特に効果が高いものを紹介します。
壁紙の張り替え
内装の印象は、壁紙で大きく変わります。
古いクロスを張り替えるだけでも、部屋の印象が明るくなります。
最近はアクセントクロスを取り入れることで、低コストでもおしゃれな空間を作ることができます。
LED照明への変更
共用部や室内の照明をLEDにすることで、
・電気代削減
・明るさ向上
の効果があります。
また、照明が明るい物件は内見時の印象も良くなるため、成約率の向上につながります。
モニター付きインターホン
防犯意識が高まっているため、モニター付きインターホンは人気設備のひとつです。
比較的安価に導入できるため、空室対策としておすすめです。
宅配ボックス設置
ネット通販が増えたことで、宅配ボックスの需要は急増しています。
共用部に設置するだけで、物件の利便性を大きく高めることができます。
高利回りリフォーム事例
空室対策として成功したアパートリフォームの事例を紹介します。
事例1：外壁塗装で満室に
築25年のアパートで外壁の色あせが目立っていたため、外壁塗装を実施。
外観が新築のように生まれ変わり、内見数が増加しました。
結果として、空室だった3部屋が短期間で成約しました。
事例2：インターネット無料化
インターネット無料サービスを導入したことで、周辺の競合物件との差別化に成功。
学生や単身者からの問い合わせが増え、入居率が改善しました。
事例3：共用部の改善
階段や廊下の塗装、照明の交換、防犯カメラの設置を行った結果、
「管理が行き届いている物件」という印象を与えることができました。
入居希望者の内見時の評価も上がり、空室が埋まりやすくなりました。
外壁・共用部リフォームの重要性
アパートの空室対策というと、室内の設備や内装のリフォームに目が向きがちですが、実は入居率に大きく影響するのが「外観」と「共用部」です。
多くのオーナーが見落としがちですが、入居希望者が最初に判断するポイントは室内ではなく、建物全体の第一印象です。
例えば、内見に来た人は次のような順番で物件を見ています。
- 建物の外観
- エントランスや共用部
- 廊下や階段
- 室内
つまり、外観や共用部の印象が悪いと、室内を見る前に評価が下がってしまう可能性があります。
不動産サイトの写真や現地の見た目で「古い」「管理が行き届いていない」と感じられてしまうと、そもそも内見すらされないケースもあります。
そのため、空室対策としては室内リフォームと同じくらい外観や共用部の改善が重要なのです。
外壁塗装や共用部の改修には、主に次のようなメリットがあります。
建物の印象が大きく変わる
外壁塗装は、アパート全体の印象を大きく変えるリフォームのひとつです。
色あせや汚れが目立つ外壁は、建物の古さを強調してしまい、入居希望者にマイナスの印象を与えます。
しかし、外壁を塗り替えるだけで、建物はまるで新築のように生まれ変わります。
特に次のような改善は、入居希望者の印象を大きく変えます。
- 外壁カラーの変更
- 汚れやカビの除去
- 共用廊下・階段の塗装
- 照明の交換
- エントランスの改善
外観がきれいな物件は、「管理が行き届いている物件」という安心感を与えます。
その結果、内見数が増え、成約率の向上につながるケースも多いのです。
実際に、外壁塗装を行ったことで「築20年以上のアパートでも入居率が改善した」という事例は珍しくありません。
建物の寿命を延ばす
外壁塗装は見た目をきれいにするだけでなく、建物を保護する重要な役割があります。
外壁は常に雨風や紫外線にさらされているため、時間の経過とともに劣化が進みます。
劣化が進むと次のような症状が現れます。
- 外壁のひび割れ
- 塗装の剥がれ
- カビやコケの発生
- 防水性能の低下
こうした状態を放置すると、外壁から雨水が侵入し、建物内部の構造部分にダメージを与える可能性があります。
最悪の場合、雨漏りや内部腐食などの重大なトラブルにつながることもあります。
そのため、外壁塗装は建物を長く維持するための重要なメンテナンスといえます。
一般的には10年〜15年程度を目安に塗り替えを行うことで、建物の劣化を防ぐことができます。
結果として、将来的に必要になる大規模修繕のコストを抑えることにもつながります。
共用部の改善で物件価値が上がる
共用部の状態も、入居者が物件を判断する大きなポイントです。
例えば次のような共用部は、入居希望者の印象を左右します。
- エントランス
- 階段
- 廊下
- 郵便受け
- ゴミ置き場
- 駐輪場
共用部が暗かったり汚れていたりすると、「管理が行き届いていない物件」という印象を与えてしまいます。
逆に、共用部が清潔で整っている物件は、安心感があり入居希望者からの評価が高くなります。
比較的低コストでも、次のような改善が可能です。
- LED照明への交換
- 階段・廊下の塗装
- 郵便ポストの交換
- 防犯カメラ設置
- 宅配ボックス設置
こうした改善は、入居者の利便性や安全性を高めるため、空室対策として非常に効果的です。
資産価値の維持
アパートは長期的な資産として運用するケースが多いため、建物の価値を維持することが重要です。
外壁や共用部のメンテナンスを定期的に行っている物件は、建物の状態が良く保たれるため、資産価値の維持にもつながります。
一方で、メンテナンスを長期間行っていない物件は劣化が進みやすく、将来的に高額な修繕費用が必要になる可能性があります。
また、金融機関の融資や売却を考える際にも、適切に管理されている物件は評価が高くなる傾向があります。
長期的なアパート経営を考えるうえでも、外壁や共用部のメンテナンスは非常に重要なポイントといえるでしょう。
外観リフォームは空室対策の効果が高い
室内リフォームは1部屋ごとに工事が必要ですが、外壁や共用部のリフォームは建物全体の印象を一度に改善できるという大きなメリットがあります。
そのため、
- 内見数の増加
- 成約率の向上
- 家賃維持
- 長期入居
といった効果につながるケースも多くあります。
空室が増えている場合は、室内だけでなく、建物全体の印象を見直すことが重要です。
外壁や共用部の改善は、入居率を高める有効な空室対策のひとつといえるでしょう。
まとめ
アパートの空室対策には、単に家賃を下げるだけではなく、物件の魅力を高めるリフォームが効果的です。
特に次のポイントを意識することで、入居率改善につながります。
・入居者が重視する設備を導入する
・低コストでも効果の高いリフォームを行う
・外壁や共用部の印象を改善する
・競合物件との差別化を図る
適切なリフォームを行えば、築年数が経過したアパートでも十分に競争力を高めることができます。
空室が増えている、入居率が下がっていると感じているオーナーの方は、
一度アパートの状態を見直し、リフォームによる改善を検討してみてはいかがでしょうか。
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